"金九银十"前为关键期 楼市新政"靴子"或本月落地

作者:立达集团

      随着本月6日最后一个督查组结束工作,本轮国务院督查工作正式宣告收官。据悉,各个督查组近日陆续回京,督查情况将于近期形成报告并上报国务院。业界普遍认为,未来出台的新政内容和出台时机,将在很大程度上视这份报告而定。
  目前中央仍手握数项储备政策,包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调等。若出台新政,则将在以强化现有政策执行为主的同时,推出部分新的调控手段,包括问责制等。而新政的出台时机,很有可能避开“金九银十”的交易旺季,在本月内落定。
  督查组多路出击
  作为近年来规模最大、规格最高的一次督查,本次8个督查组分别由发改委、住建部、国土部、央行、银监会、财政部、国税总局、监察部等8个部门的官员带队。这8个部门均与房地产调控有着密切关系,若出台国家层面的新政,需要这些部委共同参与。
  中国证券报记者了解到,各督查组到达地方后,日程安排各不相同,但督查内容大致类似,包括调阅当地文件档案、听取汇报、现场调研等。其中,现场调研的对象不仅包括二手房市场、在售商品房项目,还有金融机构和房管部门的工作流程。
  此外,对于未来楼市的走向预测和政策建议,督查组也从开发企业、市场人士、专家学者、政府部门等处听取了大量意见。但总体而言,督查组在整个调研过程中以询问为主,很少做出指示或表态。
  在各地传出的消息中,督查人员对当地政府的做法多表示出肯定。据媒体报道,以国土资源部副部长胡存智带队的督查组认为“北京市落实调控政策效果明显,房地产市场形势稳定。”此外,督查组在上海、天津、四川、重庆、大连等地的督查中,也传出“肯定”当地做法的消息。
  但在多数业内人士看来,这并不意味着此次督查将皆大欢喜地结束。“‘肯定’并不代表100%满意,也不意味着政策不会做出调整。”中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示,督查中发现的问题,并不会直接表达出来,而将以报告的形式呈送中央。
  此次督查正处在“新国八条”出台一年半之时,督查前夕,个别城市在“限购令”和差异化信贷等政策的执行中出现松动,使得部分投机投资需求伺机入市,不仅导致局部市场出现量价齐升,同时可能造成未来供需失衡。一位在北京参与座谈的市场人士向表示,对于这些问题,“督查组心里都有数。”
  此外,在一些城市的座谈中,与会人士还反映了市场后续需求乏力,可能导致未来成交量下滑的状况。
  供应方面,除项目开盘情况外,个别城市的土地交易和房屋空置现象也被督查组所询问。
  问责制利剑高悬
  “调研之后出新政”被认为是此前房地产市场的惯有动作。多数业内人士认为,此次大规模、高规格的督查过后,新政出台的可能性极大。
  北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,楼市反弹已成共识,虽然目前的反弹力度还在可控范围内,但是一旦形成过量反弹,调控政策的公信力将再次减弱,所以未来预调微调楼市的可能性非常大。
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,当前房价面临重新上涨的压力,不出新政则下半年必涨无疑。至于新政的内容,他表示,总体上可能以强化限购、限贷、限价等旧政的执行为主,同时推出少量更有针对性的新政策,增加抑制投资投机性购房需求的砝码。
  事实上,在“史上最严”政策的基础上,各部委仍握有部分储备政策。一位接近国土部的人士表示,二手房交易税可能率先提高,因为此举“操作方便,且能抑制短期内的房屋买卖行为”,对抑制投机投资需求效果明显。作为抑制投机的手段之一,房产税试点城市也可能在上海、重庆的基础上扩容。
  此外,近期市场盛传取消商品房预售制度传闻,有关部门予以否认。但仍有消息称有关方面正在研究评估取消预售制度带来的影响,尚不能完全排除推出的可能。另外,房地产信贷收缩等较有“杀伤力”的措施也被认为是后备之一。
  结合督查情况,问责制的重启将是最有可能祭出的一招,除了严防地方政府再次“试盘”或明或暗放松调控,也不排除根据目标制定和完成情况针对地域采取调控措施。中国证券报记者从知情人士处获悉,督查组在与湖南、江苏两省的政府部门座谈时,首先询问的便是今年房价控制目标的制定和完成情况。
  对于这一问题,尽管两省的官员均承诺将房价控制在合理水平,但也同样坦言,今年未制定房价控制目标。按照“新国八条”的要求,去年全国大部分城市制定并公布了房价控制目标,且完成情况较好,但今年以来,甚少有城市公布上述目标。
  陈国强认为,“若没有房价控制目标,就缺乏问责地方政府的依据,也就无法落实地方政府的责任。”他表示,作为楼市调控的主体之一,地方政府微调楼市政策的情况屡见不鲜,部分城市房价上涨幅度也较大,但尚无地方政府因此受到问责。他认为,问责制的重启十分必要,其能够更好地促进政策落实,并遏制地方政府屡屡试盘的行为。
  8月或是新政窗口期
  在督查组进驻各地调研的同时,市场交易量正在悄然回落。根据中国房地产研究会的统计,上周(7月30日至8月5日)20个重点城市住宅成交连续上涨的势头中止,成交量环比下跌1.1%。其中,北京新房成交量下跌14.7%,二手房成交量下跌20%。
  交易量的下滑,除刚需释放乏力外,也被认为与政策预期不明朗有关。在督查组回京后,新政“靴子”何时落地成为外界最为关注的问题。业内人士认为,在新政出台之前,已有部分市场需求转为观望状态。
  对于督查组形成报告并上报的时间安排,外界不得而知,但业内人士普遍认为,8月很可能成为新政出台的重要窗口。张大伟表示,8月的市场变化不仅会影响“金九银十”的状况,甚至决定着后半年的房地产走向。若本月没有相关政策出台,按照惯例,“金九银十”可能会出现房价上涨难以抑制的情况。
  他还强调,在国民经济增速放缓的情况下,最近几个月,继续降准、降息的可能性非常大。如果房地产政策不从严从紧,调控效果存在明显降低的可能性。因此,“8月份是本轮调控最关键的一个月。”
  同时,7月的房价数据将在本月中旬出炉,这一数据也将成为新政的重要参考。根据国家统计局的数据,今年6月,全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格平均环比小幅上涨,在连续下跌8个月后首次出现正增长。有业内人士认为,若该数据连续两个月保持上涨,新政出台将是“板上钉钉”。
  事实上,目前这一预期十分强烈。民间机构中国指数研究院此前公布的数据显示,7月全国百城新建住宅平均价格为8717元/平方米,环比上涨0.33%,连续两个月保持上涨。
  在这种不确定的形势下,未来市场交易量可能继续受到影响。多数业内人士认为,若新政出台,未来楼市将明显降温,房价上涨的动力不足,市场反弹力度有限,或继续进入筑底阶段。